Guide

Combien prévoir pour rénover une maison, et dans quel ordre faire les travaux ?

Les repères publiés vont d’un budget moyen de 25 000 à 50 000 € pour une rénovation (Belfius-Profacts, 2026) à au moins 112 000 € pour faire passer une maison de F à A (Embuild, 2025). Votre budget, lui, se calcule poste par poste sur votre maison, avec une réserve pour imprévus. Pour l’ordre : la structure et la toiture d’abord, ce qui passe dans les murs avant les finitions, l’isolation avant le chauffage.

Laurent Hemstedt, gérant de Yelloo · mis à jour le 3 novembre 2026

Pourquoi un prix au m² ne suffit pas

Un prix au m² mélange des chantiers qui n’ont rien à voir. L’étude Belfius-Profacts situe le budget moyen d’une rénovation entre 25 000 et 50 000 €, tous travaux confondus, sur déclaration des propriétaires (11/06/2026). Selon Immoweb et Belfius, une rénovation énergétique coûte 70 000 € en médiane, contre 40 000 € pour les autres travaux (Belga, 17/03/2026).

Embuild, la fédération de la construction, chiffre le passage d’une maison de F à A à au moins 112 000 €, et celui d’une maison de 1965 de 136 m² de F à A+ entre 112 320 et 149 630 € (VRT NWS, 03/09/2025), soit environ 830 à 1 100 € par m² (mon calcul). Une maison saine qu’on rafraîchit ne tient pas dans la même fourchette qu’une maison dont on refait la toiture, l’électricité et le chauffage.

Le budget, poste par poste

Je le monte dans cet ordre : gros œuvre et structure, enveloppe (toiture, façades, châssis, isolation), techniques (chauffage, ventilation, électricité, sanitaires), finitions. Puis ce qu’on oublie : honoraires d’architecte et de bureau d’études, certificat PEB, coordination sécurité-santé, raccordements, loyer ou déménagement pendant les travaux.

La TVA compte aussi. Dans un logement de plus de dix ans, utilisé à titre privé pour plus de la moitié, les travaux facturés directement à vous, propriétaire ou locataire, sont à 6 % ; les matériaux achetés vous-même et les études d’architecte restent à 21 % (SPF Finances). Les chaudières au mazout ou au gaz sont passées à 21 % le 29 juillet 2025 (SPF Finances).

Chaque poste porte une fourchette et ses hypothèses : épaisseur d’isolant, type de châssis, ce qu’on garde.

Une réserve pour imprévus

53 % des rénovations dépassent leur budget initial, généralement de 10 à 20 % (Belfius-Profacts). La réserve se fixe avant de signer, avec ce qu’on reporte si elle part : le guide « Un chantier qui dépasse le budget » détaille ces décisions.

Dans quel ordre faire les travaux ?

Le guide de la rénovation du SPW donne la priorité à l’isolation des parois, avec un audit logement pour hiérarchiser les travaux, puis à la régulation ou au remplacement du chauffage (Walloreno, 2026). Homegrade dit la même chose à Bruxelles : isoler avant de renouveler le chauffage (Homegrade).

Dans la maison, ça donne la structure et la toiture, puis les châssis, l’isolation et la ventilation, ensuite tout ce qui passe dans les murs et les chapes (électricité, évacuations, tuyauteries) avant le plafonnage, et les finitions en dernier. Une cuisine posée avant la décision sur le chauffage risque d’être démontée.

Si tout ne tient pas dans le budget, je conseille de garder l’ordre et de reporter des lots entiers plutôt que de tout faire à moitié.

Comment financer ?

En Wallonie, les primes ont laissé place le 1er octobre 2026 au Rénopack et au Rénoprêt, jusqu’à 75 000 € pour une maison, avec un audit de moins d’un an (SWCS, 30/09/2026) : voir le guide Rénopack. À Bruxelles, les primes RENOLUTION sont supprimées et des prêts à taux zéro sont annoncés pour 2027 (RTBF, 05/10/2026) : voir la PEB à Bruxelles.

Questions fréquentes

Que peut-on faire avec 100 000 € de travaux ?

Ça dépend du point de départ et du label visé. Repère : Embuild chiffre le passage d’une maison de F à A à au moins 112 000 €. Avec 100 000 €, on fixe d’abord le label à atteindre et ce qui ne peut pas attendre, comme la toiture, l’électricité ou l’humidité, puis ce qui reste pour les autres postes.

La TVA est-elle à 6 % sur toute la rénovation ?

Non. Les 6 % valent pour les travaux facturés directement au propriétaire ou au locataire d’un logement de plus de dix ans, utilisé surtout à titre privé. Les matériaux achetés vous-même, les études d’architecte et, depuis le 29 juillet 2025, les chaudières au mazout ou au gaz sont à 21 % (SPF Finances).