Que vérifier avant de faire une offre sur une maison à rénover ?

Quels documents demander au vendeur ?

Le certificat PEB doit exister avant la mise en vente (SPW Énergie, Bruxelles Environnement). Depuis le 1er septembre 2026, en Wallonie, il contient une feuille de route des travaux (communiqué du 01/09/2026) : voir le guide budget travaux avant le compromis.

Pour une installation électrique ancienne, le vendeur la fait contrôler entre le compromis et l’acte, sans devoir la remettre en ordre : le rapport arrive donc souvent après votre offre. Si le rapport est négatif, l’acheteur a dix-huit mois à partir de l’acte pour faire les travaux et repasser le contrôle (SPF Économie, 09/10/2026). Ce coût entre dans votre budget.

Pour le sol, en Wallonie, le vendeur fournit un extrait conforme de la Banque de données de l’état des sols (wallonie.be, 17/09/2026) ; à Bruxelles, une attestation du sol, et une parcelle en catégorie 0 y est présumée polluée (modèle de compromis bruxellois).

En Wallonie, une citerne à mazout de 3 000 litres ou plus est contrôlée par un technicien agréé ; une plaquette rouge en interdit le remplissage (SPW Environnement, 27/05/2026). Demandez aussi les renseignements urbanistiques, le dossier d’intervention ultérieure pour les travaux faits depuis le 1er mai 2001 (notaire.be), les plans et les factures.

Quelles questions poser pendant la visite ?

Mes questions de visite, dans cet ordre : de quand date la toiture, et qui l’a refaite ? Y a-t-il eu un dégât des eaux, une fissure, un sinistre déclaré ? Quels travaux ont été faits, avec quelles factures et quels permis ? Quel âge a la chaudière, et où est sa dernière attestation d’entretien ? Les châssis sont-ils d’origine ? Peut-on voir le grenier et la cave ?

Ce qui ne se voit pas, une charpente cachée par un plafond ou un mur humide derrière un doublage, demande un sondage avant l’offre. Pour une maison ancienne, je pose aussi la question de l’amiante. À Bruxelles, aucun inventaire n’est exigé à la vente, mais il l’est avant des travaux de rénovation (Bruxelles Environnement, 02/07/2026).

Quels pièges dans l’offre et le compromis ?

Une offre acceptée par le vendeur peut déjà valoir vente (notaire.be, 27/05/2026). Vos conditions s’écrivent donc dans l’offre. Dans le modèle de compromis de notaire.be, la condition suspensive de crédit précise le montant, un taux normal du marché et un délai en semaines ; si la banque refuse, vous le notifiez avec la preuve et vous récupérez votre garantie, sauf indemnité convenue (modèle de compromis wallon, 2026).

Le même modèle exclut tout recours pour vices apparents et cachés, sauf si vous prouvez que le vendeur connaissait le vice et l’a tu. Ce que vous n’avez pas vu avant de signer restera le plus souvent à votre charge.

En Wallonie, si vous signez avant d’avoir les renseignements urbanistiques et qu’ils révèlent une infraction qui réduit la valeur ou l’usage du bien, le modèle vous permet d’annuler la vente et de récupérer votre garantie. Votre notaire vous dira comment formuler vos conditions.

Questions fréquentes