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Comment faire voter de gros travaux en copropriété, comme le remplacement d’une chaudière collective ?

Les travaux aux parties communes se votent en assemblée générale à la majorité des deux tiers, ou à la majorité absolue s’ils sont imposés par la loi ou conservatoires (Code civil, article 3.88). Pour une chaudière collective, l’assemblée vote sur des options comparables et chiffrées, que le syndic lui présente. À Bruxelles, une chaudière au mazout ne peut plus être placée depuis le 1er juin 2025, même en remplacement, sauf dérogation.

Laurent Hemstedt, gérant de Yelloo · mis à jour le 3 novembre 2026

Quelle majorité pour quels travaux ?

Le Code civil fixe trois seuils (livre 3, article 3.88). Les travaux aux parties communes se votent à la majorité des deux tiers. Ceux qui sont imposés par la loi, et les actes conservatoires (qui évitent une dégradation), se votent à la majorité absolue des voix présentes ou représentées. Changer la répartition des charges ou la destination demande les quatre cinquièmes.

Homegrade range la mise en conformité électrique dans la majorité absolue, l’isolation et la toiture non urgentes dans les deux tiers (Homegrade, 12/2023). Pour une chaudière collective, c’est en principe les deux tiers, et la majorité absolue si le remplacement est imposé par la loi ou conservatoire. Le seuil se discute au cas par cas : faites-le vérifier par le syndic avant la convocation.

Le rôle du syndic

Le syndic accomplit les actes conservatoires et, au-delà du montant que l’assemblée a fixé, présente plusieurs devis établis sur un cahier des charges (article 3.89, § 5). Des devis qui ne décrivent pas la même installation se comparent mal.

Pour une chaudière, l’assemblée a besoin de deux ou trois options chiffrées à l’achat et à l’usage, avec ce que chacune impose aux appartements : radiateurs, compteurs, travaux dans les parties privatives. Sans ça, on vote sur le seul prix d’achat.

Le fonds de réserve

Toute copropriété doit en avoir un au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, avec une contribution annuelle d’au moins 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent ; l’assemblée peut y renoncer aux quatre cinquièmes (article 3.86, § 3). S’il ne suffit pas, l’appel de fonds et son calendrier se votent dans la même assemblée que les travaux.

À Bruxelles

Depuis le 1er juin 2025, une chaudière au mazout ne se place plus, sauf dérogation, et le gaz sera exclu des permis de rénovation lourde à partir du 1er janvier 2030 (Homegrade, 10/2025). Une chaufferie de type 2, avec plusieurs chaudières ou plus de 100 kW, demande un diagnostic tous les cinq ans et une réception PEB dans le mois de sa mise en service (Bruxelles Environnement, 04/12/2025).

L’association des copropriétaires (ACP) sera coresponsable des objectifs PEB des logements à partir de 2033 (Bruxelles Environnement, 18/09/2025) : voir la PEB à Bruxelles. Homegrade et le Réseau Habitat accompagnent gratuitement les syndics bénévoles, Syndic Réno Support les syndics professionnels (Bruxelles Environnement).

En Wallonie

Les chaudières au mazout sont interdites dans le neuf depuis le 1er janvier 2026 ; dans l’existant, leur installation et leur remplacement le seront au 1er janvier 2031, et le brûleur pourra être remplacé jusqu’au 31 décembre 2034 (SPW Énergie, 03/07/2026). Je n’ai pas trouvé d’interdiction du gaz. Une chaudière gaz de plus de 100 kW passe un contrôle tous les deux ans (arrêté wallon du 15/05/2014).

Questions fréquentes

Le syndic peut-il faire des travaux sans vote ?

Pour les actes conservatoires, oui. Le Code civil les confie au syndic (article 3.89, § 5). Les autres travaux aux parties communes passent par l’assemblée générale.

Le fonds de réserve est-il obligatoire ?

Oui, au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, avec au moins 5 % des charges communes ordinaires par an. L’assemblée peut y renoncer à la majorité des quatre cinquièmes (article 3.86, § 3).